전세사기 보증금 3분의 1 국가가 지원한다｜2026년 11월 13일 최소보장제 시행 대상과 신청 방법

※ 2026년 11월 13일 시행되는 전세사기 피해 보증금 최소보장제(임차보증금 3분의 1 최소 회복 지원) 및 선지급·후정산 제도 안내

전세사기를 당하면 가장 큰 걱정은 돌려받지 못한 보증금입니다. 경매나 공매가 진행되더라도 선순위 채권이 많거나 낙찰가격이 낮으면 임차인이 회수할 수 있는 금액은 생각보다 적을 수 있습니다.

이런 피해를 줄이기 위해 정부가 새로운 제도를 시행합니다. 바로 2026년 11월 13일부터 시행되는 전세사기 피해 보증금 최소보장제입니다.

핵심은 전세사기 피해자가 경매·공매 등을 거친 뒤 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 지원한다는 것입니다.

2026년 전세사기 최소보장제 핵심 요약

• 시행일: 2026년 11월 13일
• 최소 회복 기준: 임차보증금의 3분의 1
• 지원 방식: 기존 회복액을 제외한 부족분 지원
• 신청 및 지급 업무: 한국토지주택공사(LH)
• 별도 제도: 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산

다만 모든 전세 계약자가 지원받는 것은 아닙니다. 특별법상 피해자 인정 여부와 계약 시기, 실제 보증금 회수 내역 등을 확인해야 합니다.

1. 전세사기 보증금 최소보장제란 무엇일까?

최소보장제는 전세사기 피해자가 경매나 공매 등의 절차를 거친 뒤에도 보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 회복하지 못했을 때 부족분을 지원하는 제도입니다.

예를 들어 임차보증금이 1억 5,000만 원이라면 그 3분의 1은 5,000만 원입니다. 경매 배당금과 경매차익 등을 합쳐 3,000만 원을 회복했다면 최소보장 기준과 비교해 2,000만 원이 부족합니다.

이 경우 법령에서 정한 차감 항목을 반영해 부족분을 지원하는 구조입니다.

임차보증금 1억 5,000만 원 기준

5,000만 원

보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금

최소보장제에서 반드시 알아둘 사항

• 보증금 전액을 돌려주는 제도가 아닙니다.
• 보증금의 3분의 1을 무조건 새로 지급하는 것도 아닙니다.
• 이미 회수한 금액과 법령상 차감 항목을 반영합니다.
• 특별법상 피해자 요건을 충족해야 합니다.

2. 전세사기 최소보장제 지원 대상과 계약 조건

가장 먼저 확인해야 할 부분은 지원 대상입니다. 단순히 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 이유만으로 자동 지원되는 것은 아닙니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 인정되는 등 법령에서 정한 요건을 충족해야 합니다.

확인 항목	주요 내용
계약 시기	2025년 5월 31일 이전 최초 임대차계약 체결 여부 확인
피해자 인정	특별법상 전세사기 피해자 결정 여부
보증금 회수	경매·공매 및 반환채권 등을 통해 회수한 금액
최소 회복 기준	임차보증금의 3분의 1
기존 지원 내역	경매차익 및 임대료 지원액 등

특히 계약 시기는 반드시 확인해야 합니다. 특별법 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에 관한 경과 규정이 적용됩니다. 갱신계약이나 계약 변경이 있는 경우에는 구체적인 최초 계약일과 법령상 요건을 함께 확인해야 합니다.

또한 피해자 결정 신청 및 지원 등에 관한 특별법상 유효기간은 2027년 5월 31일까지 연장된 내용이 있으므로, 아직 피해자 결정을 신청하지 않았다면 신청 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

3. 보증금 1억 5,000만 원이면 최소지원금은 얼마일까?

실제 지원금이 어떻게 계산되는지 국토교통부가 공개한 사례를 살펴보겠습니다.

구분	금액
최초 임차보증금	1억 5,000만 원
보증금의 3분의 1	5,000만 원
경매 배당금	2,000만 원
경매차익	1,000만 원
기존 회복금액	3,000만 원
추가 최소지원금 예시	2,000만 원
최종 회복금액	5,000만 원

위 사례에서는 경매 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 합쳐 총 3,000만 원을 회복했습니다. 최소보장 기준인 5,000만 원과 비교하면 2,000만 원이 부족합니다.

따라서 국토교통부가 제시한 사례에서는 추가 지원금 2,000만 원을 더해 총 5,000만 원을 회복할 수 있습니다.

※ 위 계산은 정부 발표 사례입니다. 실제 지급액은 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액 등 법령상 차감 항목을 반영해 결정됩니다.

4. 신탁사기 피해자를 위한 선지급·후정산 제도

이번 개정에서 함께 살펴볼 제도는 선지급·후정산입니다.

신탁사기 등 무권계약으로 피해를 입은 경우에는 일반적인 경매·공매 절차만으로 피해 회복이 쉽지 않을 수 있습니다. 이런 피해자를 위해 경매·공매 등이 종료되기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고, 이후 추가 회수금액 등을 반영해 정산하는 방식이 도입됩니다.

구분	최소보장제	선지급·후정산
지급 시점	처분 절차 완료 후 등	경매·공매 종료 전
주요 대상	법령상 피해자 요건 충족자	신탁사기 등 무권계약 피해자 중 요건 충족자
지급 방식	최소 회복 기준 부족분 지원	먼저 지급한 뒤 추가 회수액 등을 정산

선지급금 역시 보증금 전액을 지급하는 것은 아닙니다. 최소보장금에서 반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다.

5. 전세사기 최소지원금 신청 시기와 신청 방법

최소지원금과 선지급금의 신청 및 지급 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다. 두 제도는 신청할 수 있는 시점이 다르므로 구분해서 확인해야 합니다.

지원 종류	신청 가능 시점
최소지원금	피해주택 처분 절차가 완료된 이후
LH 매입 요청 피해자	경매차익 산정 완료 이후
선지급금	LH의 피해주택 매입 또는 처분 절차가 완료되기 전

신청 시 준비해야 할 주요 서류

1. 전세사기 피해자 결정문
2. 임대차계약서 사본
3. 주민등록표 초본
4. 피해주택 등기사항전부증명서
5. 배당표 또는 배분계산서
6. 임대보증금반환채권 변제 관련 서류

개인별 피해 유형과 신청 종류에 따라 추가 서류가 필요할 수 있으므로 접수 전 LH 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

6. 신청 후 지급 결정까지 얼마나 걸릴까?

LH는 지급 신청을 받은 날부터 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지합니다.

지급 결정 통지	신청일로부터 90일 이내
기간 연장	부득이한 경우 30일 이내에서 한 차례 연장 가능
이의신청	결정 통지를 받은 날부터 30일 이내

지원금 지급 이후 보증금을 추가로 회수해 반납 사유가 발생했다면 해당 사실을 신고하고 정해진 절차에 따라 반환해야 합니다.

반납 의무를 이행하지 않는 경우에는 위반 횟수 등에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.

7. 2026년 11월 13일 시행 전 확인해야 할 사항

전세사기 피해를 입었다면 제도 시행일만 기다리기보다 현재 자신의 피해 상황과 신청 가능 시점을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

시행 전 확인 체크리스트

• 최초 임대차계약 체결일 확인
• 특별법상 전세사기 피해자 결정 여부 확인
• 경매·공매 진행 상황 확인
• 현재까지 회수한 보증금 금액 확인
• 경매차익과 기존 임대료 지원 내역 확인
• 최소지원금 또는 선지급금 신청 시점 확인
• LH 제출 서류 준비

이번 최소보장제는 전세사기 피해자의 보증금 손실을 줄이기 위해 마련된 제도입니다. 다만 보증금 전액을 보상하는 제도는 아니며, 실제 지원 여부와 금액은 피해자 인정 여부와 기존 회수액 등에 따라 달라집니다.

2026년 11월 13일 시행 이후에는 자신의 피해 유형에 맞는 지원 절차를 한국토지주택공사(LH) 및 관할 지자체를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

참고 및 문의 안내

• 국토교통부 및 관련 정책 브리핑 참고
• 전세사기 피해자 지원 관련 생활법령정보 참고
• 국토교통부 피해지원 관련 부서 및 한국토지주택공사(LH) 콜센터

※ 본 글은 2026년 10월 30일 기준 공개된 정부 발표와 관련 법령 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 지원 대상과 금액, 제출서류는 개인별 피해 상황과 시행 기준에 따라 달라질 수 있습니다.